广发证券:房地产Ⅱ跟踪研究:基本面稳固等待

  我们判断公司在管面积将持续提升,社区增值服务收入增速稳健我们维持2019年全年新增在管面积7000万平方米的判断。公司采取合并大区等举措控制行政费用,叠加今年不再有去年的部分一次性费用因素,我们认为整体净利率表现将优于去年同期。公司社区增值服务业务结构有所调整,公司成立社区传媒事业部,增值服务成立南北两个事业部,目标在于建立内部良性竞争和激励性制度。在家政服务、社区广告业务的增长带动下,我们预计全年增长有望超过50%,但家政服务的毛利率水平相对较低,因此我们判断2019年社区增值服务毛利率将受到结构变化的影响有所下降,但全年仍有望维持在60%以上(2018年为66.1%)。非业主增值服务方面,公司于2018Q4开展车位尾盘代理销售及租赁业务,当期产生6600万收入,今年预计全年将产生2-3亿收入。因此案场咨询服务收入增速将落后于交付前开荒清洁和车位尾盘代理销售及租赁业务,预期其占非业主增值服务比例将会下降。调整2019-2021年业绩分别为0.53元/股、0.67元/股、0.88元/股公司2018年末储备面积约为323百万平方米,将不断转化为在管面积。我们认为未来3年平均每年增加7000万平方米在管面积的增速可以维持。考虑到碧桂园相对较大的社区和远离市中心的特征,以及其较低的社区服务渗透率,我们认为其内部的社区服务需求较大,社区服务业务增速将会维持相对高水平。整体上公司的基本面较为稳固。我们相应调整其2019-2021年业绩分别为0.53元/股、0.67元/股、0.88元/股,当前价格对应2019-2021年的P/E分别为26.33、20.93和15.92倍。考虑到即将开始的估值切换,我们以2020年P/E水平计算合理价值。我们使用25倍2020年P/E计算每股合理价值,对应公司过去估值的平均水平,对应每股合理价值为19.01HKD,维持买入评级。

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