基金与房地产行业对话:地产基金向股权转型升

  近日,以“基金与房地产”为主题的2019城市观点论坛在上海举行。业内知名房地产开发企业、专业私募投资机构、中介机构高层齐聚一堂,深入探讨地产与基金的协作发展。

  参会嘉宾发表观点认为,国家对房地产行业调控的初心是限制其过快发展,在“房住不炒”为主旋律的长效调控机制下,房地产行业正进入新的发展时期,地产基金也在转型发展,股权投资成为趋势,未来,拥有专业风控和项目管理能力强的房地产基金将迎来更大的发展机遇。

  4月19日,中央会议再次强调了“房住不炒”、“因城施策”等调控方针,会议指出:要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。同一天,住建部对部分房价、地价波动幅度较大的城市进行预警提示。

  今年3月的政府工作报告中未提及“房住不炒”,这一度被认为是松绑的信号之一。时隔一个半月之后,中央再度强调“房住不炒”释放了什么信号,业内人士又是如何看待的呢?

  “调控的重点在于抑制房价过快上涨,避免诱发楼市危机乃至更大程度的危机。”绿地金融控股集团首席战略官李想在论坛上的专题发言或许可以解答上述疑问。他说:“保持房价长期基本稳定,缩小房地产业与其他行业之间的利差,有效引导资金回归实体产业部门,这是调控的‘初心’。”

  李想认为,从供给和需求两方面来看,“我们已经不缺房子了”,房地产行业已经由增量时代进入到存量时代,新的模式将使得房地产的金融属性更强。

  对于房地产行业存量还是增量发展的问题,阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁吴建斌在演讲时认为,从三大关键维度来看,我国房地产行业还有增量发展空间。

  他表示,我国目前城镇化率依然不高,从土地和人口的城镇化率来看,房地产行业都还有较大的发展空间。目前,我国房地产市场每年销售额约13万亿,从市场维度上看房企还有发展空间。此外,从深耕行业、提升效率的维度来看,房地产行业依然有较高的利润挖掘空间。吴建斌分享说,阳光城集团在传统的住宅主业基础上,近年来也在尝试和探索商业地产业务。这对房企来说或许也是一种微观意义上的增量发展。

  房地产行业正在进入新的发展时代和发展模式,房地产基金也在经历转型升级。观点地产机构、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛认为,股权投资已经成为地产基金的趋势。

  她在论坛开幕致辞中表示,在资金募集上,传统的房地产基金大多数通过明股实债、委托贷款、信托贷款、收益权转让等借贷方式,实现对不动产的债权投资。2018年2月12日以后,中国证券投资基金业协会停止对债权类基金的备案,导致以债权融资为主要业务的不动产基金遭遇难题。因此,不管是出于业务转型需求还是政策要求,未来不动产基金债权投资方式都变得不可持续,股权投资将成为转型的方向。

  随着地产基金规模的不断扩大,地产股权投资基金的时代俨然已经来临。利得集团副总裁金为指出,房地产基金未来将转向股权投资,推动这一趋势的核心的因素是专业资产管理机构对房地产行业投资价值的追求,降杠杆和监管起到了加速和引导作用。他提示合格投资者在选择房地产股权投资基金时,要把专业风控能力和主动管理能力作为选择的核心要素。

  金为认为,利得股权等专业投资机构基于合格投资者的需求展开专业投资研究,拥有较强的综合运作能力,能按照自有的投资逻辑挖掘投资价值。他介绍,利得房地产股权投资基金目前的交易对手优选排名前30的大型房企,主要项目为一、二线城市和长三角等人口流入城市的刚需和改善住房。利得成立11年来,始终坚持稳健长远的投资风格,把守护投资人安全放在首位。截止目前,利得目前主动管理的房地产基金项目近40只,累计资产管理规模近70亿元,累计为投资人获益超10亿元。

  在谈到和其他行业股权投资差异时,金为认为,我国房地产行业是一个充分竞争的行业,也是一个透明度极高的行业,房地产基金经过多年发展积累了丰富的管理经验和项目合作经验,风险控制体系相对更成熟。金为介绍说,与其他行业的股权投资相比,房地产基金底层资产更清晰可控,现金流稳定,投资预期更明确,而且房地产股权投资基金的退出周期更短。相比动辄3+2、5+2的传统PE投资基金来说,房地产股权投资基金的退出周期大多在2+1(房地产项目的开发周期大多为3年)。从大类资产配置的角度来说,合格投资者可以根据风险偏好和资金流动性等因素对该类资产进行合理配置。返回搜狐,查看更多