房地产信托监管升级哪些企业在紧张?

  2019年上半年,受市场流动性整体放松影响,房地产市场迎来短暂“小阳春”,部分城市房地产市场出现过热势头。在此背景下,针对房地产融资尤其是信托资金的监管“紧箍咒”陆续出台,下半年房地产信托融资收紧已成定局。

  2018年四季度以来,全国首套房平均贷款利率回落,商品房销售有所回暖,房企新开工意愿增强,融资需求增加,房地产信托业务因其制度灵活、提供个性化产品、产品收益率相对较高等特点,新增规模逐渐走高且一季度增速较快。

  2019年一季度以来,信托资金加快进入房地产行业。据中国信托业协会数据显示,从规模来看,在总新增信托规模同比下降23.41%的背景下,新增房地产信托规模却逆势上升,同比上涨42.94%。从占比来看,2019年一季度新增房地产信托融资占总新增信托比重同比增加9个百分点,其中新增房地产集合信托占总新增集合信托比重同比增加10个百分点。此外,据用益信托网数据显示,2019年二季度,房地产信托发行规模依然延续上涨势头,环比一季度上升21.8%。

  房地产信托业务规模的显著增长,释放出房地产投资加大的信号,一方面与政府“稳地价、稳房价、稳预期”的调控基调不符,部分房企近期拿地激进,部分城市土地市场过热,“地王”显现;另一方面也容易为信托公司自身业务的安全性埋下风险和隐患,尤其是房地产信托业务占比较高且风险防控能力较弱的信托公司。

  2019年5月以来,从“23号文”到陆家嘴论坛警示,再到监管层的窗口指导以及近期的美元债新规,无不释放出房地产信托融资及其他融资渠道业务收紧的信号,合规融资将成为未来房企融资的主要方向。随着房企资金面的收紧,房企下半年投资拿地或将趋于保守,从房地产融资到开发存在的时滞来看,调控效果将在四季度有所体现。

  总体来看,信托渠道收紧对行业影响不大,但房企分化将进一步加剧。从房企各融资渠道比例来看,剔除定金预收款以及个人按揭贷款后,信托融资约占房企开发到位资金的10%,渠道收紧对融资总体影响不大,但将更多的影响房企投资热情和预期,同时,不同房企间的融资能力将进一步分化。大型房企普遍具有信用评级较高、资质较好、融资渠道较广、信托融资占比较小等特点,企业的债务覆盖率较好,信用债的监管调控对大型房企整体影响不大。相比较而言,融资收紧对中小型房企在融资规模和成本上影响相对较大,尤其为短期高负债以及信托融资占比较高的房企带来考验。

  未来,房企应从自身出发,一方面要控制投资规模和负债规模,进一步加强现金流管控,审慎投资,着实降低债务风险,同时要注重发展质量,提高风险管控能力;另一方面,房地产企业要多方面拓展融资渠道,提高企业信用等级,降低融资成本,同时要紧跟调控趋势,合规融资。