房地产严监管!房企融资风控线全面抬升

  “对银行而言,这类窗口指导一直都存在,一般由相关部门直接下达到总行。比如去年底,国家发改委就曾对房地产企业的资产负债率有过明确要求,超过85%不能进行境外发债。”谈起近期的融资监管,张雨说。

  2015-2016年是这家闽系房企的高光时刻,在深圳、杭州、佛山、厦门等多个一二线城市的公开招拍挂市场上,泰禾屡屡夺下高价“地王”。黄其森为此匹配的另一动作是,与100多家金融机构合作,“谁给的利率低,我就给谁做。”

  在这样的大背景下,无论是地方政府、交易所,还是监管层,他们的重拳出击都是有的放矢。比如,为了应对这一轮土拍中频频出现的“高价地”和“提前锁定地块”常态,短短一个月间,苏州、东莞等城市先后对土拍游戏规则“打补丁”。

  关于高价地项目的贷款申请,银行在过往操作中早已建立起一套系统化的判断程序。“我们更青睐拿地成本较低、区位较好、业态规划比较完善,特别是以住宅产品为主、盈利空间较大的项目。至于写字楼或商业项目,我们相对更谨慎一点。”张雨说,但他们不会完全因为项目是地王就暂停贷款,“还是会先测算项目的内部收益率,只要收益率符合要求,依然可以通过审批。”

  郑旭与他的团队,在接到项目贷款申请之后,通常要进行一番深入调查,内容包括周边同类项目现有市场售价、整个工程造价、项目开发周期、融资成本等,从而提前推算出后期利润率。“只要收益能覆盖得过成本,那就没问题。如果周围市场价仅3万元/平方米,项目的拿地价格已经达到2.5万元/平方米,这种情况下,项目后期可能出现亏损,我们持相对保守态度。”

  作为房地产项目背后的开发者,房地产企业同样一早被列入金融机构的重点防控之中。从银行层面上来看,国有控股房企、TOP20房企,或者是在单个城市里拥有丰富的土地储备、拿地均价较低的房企,都是优先选择合作的对象;而对于信托机构而言,大型房企比如万科基本不会考虑采用信托贷款,太小的房企信托机构一般看不上,他们更青睐合作的是二线蓝筹类房企,一般位列TOP100,集中布局二线及强三线城市。“那些拿地、开发激进,或者资产负债率比较高的房企,我们很谨慎。”张雨所在的银行,从今年起基本暂停了闽系房企的贷款申请。“他们比较激进,虽然也很想跟我们行合作,但我们现在还是以观望为主,哪怕是以前合作过的企业。

  交易所的监控逻辑聚焦在资金安全上,背后的原因在于货币政策已连续12个月宽松,流动性充裕。近期房企融资规模回升,各主要融资渠道成本均有小幅下降——这是恒大研究院对今年第一季度房企融资环境的一个判断。

  “表内外资金直接或变相用于土地出让金融资”、“未严格审查房地产开发企业资质,违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资”、“个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房”、“资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场”、“并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎,资金被挪用于房地产开发”等几大类过往“曲线”融资方式又被监管部门重新点名。

  这是最近房企在信用债融资上受挫的一个侧影。目前,房企发行的公司债,只能用于偿还原有公司债,且不得用银行间票据偿还。发行用途受限,这部分融资的资金也就未能大量流向房企。

  上述信托公司此前对于房企申请贷款设置的基本条件是,项目公司股权必须全部质押,由项目所在的房地产集团担保,至少一半以上的项目还要求将土地进行抵押。从去年起,他们公司还增加了银行账户监管,专门监管销售回款资金。“除基本户之外的账户,能加复核优盾的全部加,我们持复核优盾,全部一般户都要加上我们人员的印鉴。”他说,毕竟最近几年房地产企业出现流动性风险的情况越来越多。

  “宽货币能否传导至宽信用,取决于两个因素:一是监管力度是否严格,这决定信贷投放的难易程度;二是信贷需求是否旺盛,这反映融资意愿和融资能力。”恒大研究院在报告中表示,2019年4月中央政治局会议重申“房住不炒”,预计短期内房地产融资不会开闸放水,在正规渠道上,房地产行业不会产生巨量的信用创造。

  北京怡生乐居信息服务有限公司 北京市海淀区北四环西路58号理想国际大厦806-810室